리츠 범위, 개발과 임대 운영까지 포괄
박상우 “허황된 개발 사업 방지 효과 있어”
투기 수단 악용·공공건설 참여 미지수 우려도
건설 경기 악화로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 문제가 끊이지 않으면서 프로젝트 리츠(REITs·부동산투자회사) 제도 도입에 대한 목소리가 높아지고 있다. 이런 가운데, 프로젝트 리츠 도입을 담은 법안이 최근 국회 법제사법위원회를 통과해 관심이 쏠린다.
국회 법제사법위원회는 4월 30일 전체회의를 열고 부동산투자회사법 개정안을 통과시켰다. 개정안은 기존 단순 투자 역할에 머물던 리츠의 범위를 개발과 임대 운영까지 포괄하는 ‘프로젝트형 리츠’로 확장하는 것이 핵심이다. 리츠란 투자자들을 모아 개별 투자가 어려운 고가·우량 부동산에 투자한 뒤 그 이익을 주주에게 배당하는 회사를 말한다.
앞서 국토교통부는 지난해 6월, 부동산 PF 부실을 해결하기 위해 프로젝트 리츠 방안을 도입한 바 있다. 리츠는 PF보다 자기자본 비율이 높아 안전한 부동산 개발이 가능할 것으로 국토부는 내다본다. 실제 개발 사업을 진행 중인 리츠의 평균 자기자본비율은 38%인 데 비해 일반 PFV(프로젝트금융투자회사)의 자기자본비율은 2∼5%가량이다. 박상우 국토부 장관은 “프로젝트 리츠는 10~30% 정도의 자기자본을 모아야 사업을 시행할 수 있어 허황된 사업을 사전에 방지할 수 있는 효과가 있다”고 강조했다.
정부 투자자 보호를 강화하고 불필요한 규제도 폐지할 방침이다. 현재 리츠를 설립하기 위해서는 인가를 받아야 하며 보고와 공시의 요건이 있다. 국토부는 이를 ‘신고제’로 완화해 설립을 쉽게 하고, 주식 분산도 없애며 보고와 공시를 각각 1건씩으로 축소해 규제를 개선할 방안이다. 또 이해관계자 거래를 국토부 보고에서 공시로 격상하고 정관 변경도 보고의무를 신설할 계획이다.
국토부는 자본 비율이 높은 시행사가 프로젝트 리츠에 참여하는 방안을 유도하기 위해 사업성이 높은 공공택지를 선택할 우선권을 부여하고 택지를 가져갈 때도 세제 혜택이나 용적률 상향 등 인센티브를 주는 방안도 검토 중이다.
단 일각에선 규제 완화에 대한 우려도 제기된다. 우선 국내 리츠 대부분이 공시 의무가 낮은 사모 형태로 운영되고 있어 투명성 확보에 한계가 있다는 지적이 꾸준히 제기돼왔다. 실제 3월 기준 국내 운용 중인 리츠는 408개지만, 국내 증시에 상장된 공모 리츠는 24개에 불과하다. 대부분 리츠들은 사모 형태로 운영되며 운용 자산도 공모보다 사모가 압도적으로 많다. 특히 이번 개정안에 담긴 공시·보고 의무 축소와 1인 주식 소유 한도(50%) 제한 완화 조치는 대주주의 전횡 가능성을 키우고, 리츠의 투기적 운영 가능성을 열어두는 부작용으로 작용할 수 있다는 우려다.
또한 수익을 우선으로 하는 리츠 구조상 공공 건설에 대한 실질적 기여 여부도 불분명하다. 실제 리츠를 통해 공급된 일부 공공임대주택은 다른 유형의 임대주택에 비해 임대료가 상대적으로 높은 편이다. 리츠의 수익 구조가 부동산 개발 수익 실현을 전제로 하기 때문이다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 “리츠에 수익 구조를 맞춰주기 위해 한국토지주택공사(LH)나 정부가 토지를 시세보다 현저히 낮은 가격에 공급하거나 인센티브를 주게 되면 그 부담은 결국 다른 방식으로 국민에게 전가된다”고 지적했다.
