서울 강남구 개포동에 소재한 아파트가 경매에 나왔다. 감정가격은 19억5000만원. 매각 당시 9명이 입찰에 참여해 감정가 대비 130%에 낙찰되면서 10월 서울 아파트 경매 시장에서 가장 높은 낙찰가율을 기록했다. 현재 재건축이 진행되는 아파트로서 조합설립인가 후 사업시행계획인가 단계에 있다.

강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 투기과열지구로서 조합설립인가를 마친 재건축 아파트를 매수할 경우 원칙적으로 조합원 지위 양도양수가 금지된다. 이는 경매로 취득할 경우에도 마찬가지이며 조합원 지위 승계가 불가능할 경우에는 현금 청산 대상이 될 수 있어 주의가 필요하다.

하지만 경매를 신청한 채권자가 국가, 지방자치단체 및 주택법 시행령에 따른 금융기관(은행 등)일 경우에는 예외적으로 조합원 지위를 승계받을 수 있도록 하고 있다. 따라서 소유자가 재건축 조합원인지, 또 채권자가 누구인지 확인한 후에 입찰 여부를 결정해야 한다. 위 사례에서 소유자는 조합원으로 조사됐고 채권자는 한국자산관리공사로 나타났기 때문에 조합원 지위 양도양수에 특별한 문제는 없다. 가치 상승에 대한 높은 기대감으로 인해 고금리와 대출 규제 강화 속에서도 고가 낙찰이 이뤄진 것으로 보인다.

반면 낙찰가율이 가장 낮았던 아파트는 노원구에 있는 아파트로 감정가격은 4억원이었고 총 6명이 입찰해 감정가격 대비 71%에 낙찰됐다. 아파트 단지 주변에 초·중·고교가 위치해 전세 수요가 꾸준히 유입되는 곳이다. 다만 오래된 연식에도 불구하고 재건축 진행이 지지부진한 상황이고 시중은행의 높은 금리와 대출 규제 강화로 매수세가 꺾이면서 전국 평균치에 한참 못 미치는 낙찰가율을 기록했다.

10월 서울 아파트의 경매 감정가격을 구간별로 나눠 평균 낙찰가율을 집계해봤다. 감정가격이 15억원을 초과하는 고가 아파트의 평균 낙찰가율은 105.5%로 나타났고 9억원 초과 15억원 이하 아파트는 93.7%, 감정가격이 6억원을 초과하고 9억원 이하의 평균 낙찰가율은 91.9%였으며 6억원 이하는 88.5%로 나타났다.

아파트 감정가격이 비싸면 비쌀수록 낙찰가율은 더 높은 수준을 보였다는 것이다. 가격이 비싼 만큼 입지적으로 우세하고 신축급 아파트일 가능성이 매우 크다.

그런데 문제는 강화된 대출 규제가 선호도 높은 일부 지역과 단지에는 큰 영향을 끼치지 못하고 오히려 외곽지역 중저가 아파트의 매수세만 크게 위축시키고 있다는 것이다. 대출한도 축소가 중저가 아파트 수요자들에게 상대적으로 더 높은 허들로 작용하고 있으며 이에 따라 지역 간 격차가 더 크게 벌어지는 양극화 현상이 심해지고 있다.

지난 9월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시행되면서 서울 아파트 경매 시장 낙찰가율 역시 주춤한 모습을 보였다. 하지만 10월 들어 강남권 고가 아파트 위주로 다시 강세를 나타내기 시작했고, 결국 강남 3구 아파트의 평균 낙찰가율(105.5%)은 올해 최고치를 기록했다.

가계대출 증가를 억제하고 집값 안정화를 위해 도입한 정책이라는 점은 수긍할 수 있지만 지역마다 주택담보대출 규모와 증가 속도, 집값 상승폭은 다를 수밖에 없다.

이를 고려하지 않은 전방위적 규제는 예상치 못한 부작용을 발생시킬 수 있어 지역별 또는 가격대별 수요층의 특성을 고려한 맞춤형 규제가 필요해 보인다.

[이주현 지지옥션 전문위원]