재건축 아파트 단지 내 상가를 보유한 조합원이 새 아파트를 분양받으려면 조합원 전원 동의가 필요하다는 대법원 판결이 부동산 시장에 상당한 영향을 미치고 있다. 서울 서초구 반포동의 대표 재건축 대상지인 신반포 2차 아파트(사진)와 관련해서도 최근 비슷한 맥락의 판결이 나와 사업에 제동이 걸렸다.

1일 정비업계에 따르면 서울중앙지방법원은 최근 신반포 2차 일부 조합원들이 재건축 조합을 상대로 제기한 총회 결의 무효 확인 소송에서 원고 승소 판결을 내렸다.

소송의 발단은 아파트와 상가의 가치 산정 갈등이다. 조합은 2020년 조합원 71.5%의 동의를 얻어 상가와 합의서를 승인했고, 2022년 정기총회에서 이 내용을 조합 정관에 넣는 것을 54.7% 동의로 가결했다.

문제가 된 내용은 상가 조합원들의 자산 가치를 산정하는 비율 부분이다. 재건축 상가를 보유했다고 무조건 아파트 입주권을 얻는 건 아니다. 분양 주택의 최소 분양가에 산정 비율을 곱한 값보다 상가 조합원의 권리가액(상가 가치)이 커야 주택을 받을 수 있다. 예를 들어 한 아파트 단지 상가 조합원의 권리가액이 4억원인데 분양 주택 최소 분양가가 10억원이고 정관상 정해진 산정 비율이 1이라면 새 아파트 가치는 그대로 10억원으로 결정되고 이보다 상가 가치(4억원)가 더 낮아 상가 조합원은 주택을 분양받지 못한다.

하지만 조합이 산정 비율을 더 내리면 상가 조합원도 주택을 선택할 수 있다. 신반포 2차 재건축 조합은 합의서를 정관에 명시하는 과정에서 산정 비율을 일반적으로 쓰는 기준인 1이 아닌 0.1로 정했다. 이러면 최소 분양가 10억원 기준 새 아파트 가치는 1억원으로 산정돼 이보다 더 큰 가치(4억원)의 상가를 보유한 조합원도 아파트를 분양받을 수 있다. 이에 일부 조합원들이 반발해 소송을 낸 것이다.

법원은 "그러한 방식대로 정관을 바꾸기 위해서는 조합원 100% 동의를 받았어야 한다"며 "효력이 없다"고 판시했다.

문제는 이러한 법원 결정이 재건축업계 전반에 영향을 미친다는 사실이다. 당장 압구정 3구역과 4구역, 이번에 1기 신도시 재건축 선도지구로 선정되면서 상가를 다수 포함하게 된 분당 양지마을 등도 상가 동의를 확보하는 과정에서 어려움을 겪을 수 있다.

[손동우 기자]