부동산 경기 전망이 불투명할수록 실수요자의 내집마련 기준 1순위는 단연 저렴한 분양가다. 아무래도 민간이 공급하는 재건축·재개발 아파트보다는 공공택지에 분양되는 아파트에 대한 관심이 커질 수밖에 없다. 부동산 시장 위축과 함께 청약 시장도 주춤해졌지만 분양가상한제가 적용되는 공공택지 아파트는 주변 시세보다 저렴해 무주택 실수요자에게는 여전히 매력적이다.
올 들어 첫 공공주택 입주자 모집이 마무리됐다. 이를 시작으로 올해 수도권 알짜 입지에서 총 1만6000가구 규모 공공주택이 분양된다. 이 가운데 절반은 수도권 3기 신도시에서 나온다.
흔히 아파트로 공급되는 공공주택은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등이 공공택지에 공급하는 전용 85㎡ 이하 아파트다. 여기서 공공·국민·영구임대 아파트를 제외한 분양 물량이 공공분양 아파트다. 이들 아파트는 계획적으로 조성되는 공공택지에 들어서기 때문에 교육, 교통 등 주변 개발이 잘돼 있을 뿐 아니라 민간 아파트보다 입지가 좋은 경우도 꽤 있다. 공공택지는 주로 도심 외곽, 자연환경이 좋은 곳에 개발돼 주거환경이 쾌적하다는 장점도 있다.
일반 아파트처럼 분양받는 공공분양은 분양가가 주변 시세보다 훨씬 낮다는 것도 장점이다. 토지 주인인 LH(서울은 SH)가 분양하기 때문에 땅값이 싸게 책정된 데다 분양가상한제가 적용돼 주변 민간 아파트보다 분양가가 10~20% 저렴하다.
바꿔 말하면 부동산 시장이 호황일 땐 상대적으로 높은 시세차익을 노릴 수 있고 시장이 침체기일 때도 집값 하락 우려가 적다는 의미다.
올해 첫 공공분양은 경기 성남시 수정구 성남금토 공공주택지구 A4블록(766가구)에서 나왔다. 지난 1월 13일부터 이틀간 사전청약 당첨자(488가구)를 대상으로 본청약을 접수했고, 15일부터 이틀간 일반청약(278가구) 신청을 받았다.
성남금토지구는 수정구 금토동 일대에 58만여㎡ 규모로 조성되는 공공택지지구다. 앞으로 3200여가구가 들어설 예정. 여기서도 A4블록은 공공분양 766가구, 행복주택 384가구 등 총 1150가구로 이뤄지는 대단지다. 모든 가구가 전용 55㎡로 설계됐으며 2027년 11월 입주 예정이다. 지난해 7월 1순위 청약에서 1순위 평균 1110.35 대 1의 경쟁률을 기록한 ‘판교테크노밸리중흥S클래스(317가구)’와 맞닿아 있다. 택지 규모가 크진 않지만 경부고속도로(대왕판교IC), 용인서울고속도로, 수도권제1순환고속도로에 인접해 서울을 비롯한 광역교통 접근성이 우수한 지역이고 단지 인근에는 판교테크노밸리가 있어 직주 근접성이 뛰어나다.
이런 입지 장점 덕분에 A4블록은 최근 위축된 청약 시장 분위기 속에서도 사전청약 당첨자 10명 중 9명이 본청약에 응했을 정도로 흥행에 성공했다. LH에 따르면 A4블록 사전청약 당첨자들의 본청약 접수율은 88.1%에 달한 것으로 집계됐다. 지난해 하반기 수원당수 A5블록 전용 46㎡는 사전청약 당첨자들의 본청약 접수율이 38.2%에 불과했던 점을 감안하면 금토지구 인기가 상당했던 셈이다.
A4블록 청약이 인기를 끈 또 다른 이유는 단지가 공공분양으로 공급돼 분양가가 저렴했기 때문이다. A4블록 전용 55㎡ 분양가는 타입·층에 따라 5억7892만~6억2389만원 수준이다. 저층(1~4층)을 제외하더라도 기본형(5층~최상층) 분양가가 6억2000만원 안팎이다.
주변에 아직 입주를 마친 새 아파트가 없어 단순 비교는 어렵지만 입지 조건이 비슷해 ‘꼬마 판교’ ‘미니 판교’로 불리는 동판교 북쪽 고등지구 시세 대비 3억원가량은 저렴한 편이다.
새해에 공공주택 더 나온다는데
고양·창릉 등 8000가구 ‘본청약’
금토지구를 시작으로 올해 분양 시장에 나올 공공분양으로 공급될 주택이 꽤 많다. 정부는 올해 총 2만8000가구 규모 공공주택 본청약을 진행하기로 했다. 사전청약 물량을 제외하고 새 주인을 찾는 본청약 물량이 많다. 서울에서는 마곡지구에서 분양이 계획돼 있다. 수도권 3만가구 규모 신규 택지 후보지 발표도 상반기 내 이뤄질 전망이다.
국토교통부가 발표한 ‘2025년 주요 업무 추진 계획’에 따르면 올해 전국에서 총 2만8000가구 공공주택 본청약이 진행된다. 남양주왕숙(3070가구), 부천대장(1960가구), 고양창릉(1792가구), 하남교산(1115가구) 등 수도권 3기 신도시 지역에서 약 8000가구가 나온다.
일정이 가시화된 단지 위주로 살펴보면 먼저 1월 중에는 고양창릉에서 3개 단지가 나온다. A4블록(603가구)과 S5(759가구), S6(430가구) 등 총 1792가구다. A4는 전용 55㎡ 단일 주택형의 신혼희망타운이다. S5는 전용 51·59·74·84㎡로 구성되고, S6는 전용 59·74㎡ 두 가지 주택형을 갖췄다. 고양창릉은 고양 덕양구 원흥동, 동산동, 용두동, 향동동 등 일대 789만㎡에 총 3만8073가구(9만1372명)를 짓는 사업이다. 이미 일부 구간이 운행 중인 수도권광역급행철도(GTX)-A노선이 지나 서울 접근성이 좋은 편이다.
3월에는 하남교산 A2블록(1115가구)에서 공공분양으로 본청약이 진행될 예정이다. 시기는 미정이지만 A5블록(492가구), B3블록(837가구), B5블록(457가구)도 순차적으로 본청약을 받는다. 교산지구는 광역교통망 계획이 잘 갖춰져 있는 데다 특히 강남 접근성이 개선될 것으로 예상돼 2020년 사전청약 때부터 3기 신도시 중에서도 선호도가 높았다. 교산지구에는 서울 접근성을 크게 개선할 지하철 3호선 연장선(송파하남선) 2개 역이 계획돼 있다. 다만 이번에 공급될 A2블록의 경우 3호선보다는 5호선 하남검단산역 역세권 입지다.
이외에 빠르면 4월에는 부천대장에서도 분양 물량이 풀린다. 대장지구는 부천 대장동, 오정동, 원종동, 삼정동 일대 344만9243㎡를 총 1만9355가구 규모 신도시로 짓는 사업이다. 사업지 내 4개 블록, 2505가구가 착공됐다.
A5·6블록은 신혼희망타운으로 각각 952가구와 688가구가 지어진다. 이외에 A7블록(473가구)과 A8블록(392가구)은 공공주택(뉴홈) 일반형으로 공급된다. 올 4월 본청약을 진행해 2027년 하반기 입주할 예정이다. 지난해 1월 사전청약 접수를 한 A9블록(522가구)은 2027년에나 본청약을 진행할 것으로 보인다.
하반기에는 남양주왕숙도 본청약에 돌입할 방침이다.
3기 신도시가 아닌 다른 수도권 공공주택지구에서도 올해 8000가구가량이 집주인을 찾는다. 서울에선 마곡(120가구) 한 곳에서 본청약이 예정돼 있다. 수도권 기타 지역에서는 화성동탄2(3300가구), 남양주진접2(2050가구), 구리갈매역세권(1740가구), 과천주암(1620가구), 고양장항(870가구), 인천영종(640가구), 평택고덕(520가구) 등이 본청약을 준비 중이다. 단 공공분양 청약은 정부나 지방자치단체 등의 기금 지원을 받는 만큼 민간분양보다 자격 요건이 까다롭다.
공공분양 아파트를 분양받으려면 주택청약종합저축이나 청약저축에 가입된 세대주를 포함해 세대원 모두가 무주택자여야 하고 입주 때까지 이 조건이 유지돼야 한다. 같은 1순위 청약자라도 무주택 기간과 저축 총액이 많을수록 당첨 확률이 높다. 공공주택인 만큼 전매제한 3년, 실거주 의무 3년, 재당첨 제한 10년 등이 적용된다. 소득과 자산 규모, 지역에 따라 주택형별로 청약 가능 여부가 달라진다.
[정다운 기자 jeong.dawoon@mk.co.kr]
[본 기사는 매경이코노미 제2294호 (2025.01.22~2025.02.04일자) 기사입니다]
