올해 부동산 시장 핫이슈였던 수도권 1기 신도시 재건축이 드디어 닻을 올렸다. 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 1기 신도시 13개 구역, 3만6000여가구가 먼저 재건축을 추진하는 선도지구로 선정돼 ‘급행 티켓’을 따냈다. 1991년 첫 입주한 1기 신도시에서 무려 33년 만에 재건축이 속도를 내지만 분담금 급증, 이주 대책 마련 등 풀어야 할 과제도 적잖다. 비상계엄 사태로 국정 공백이 장기화되면 정부 역점 사업인 1기 신도시 재건축이 동력을 잃을 것이라는 우려도 나온다. 1기 신도시 재건축 관련 5가지 관전 포인트를 들여다본다.
정부, 신도시 선도지구 선정
3만6000가구 ‘급행 티켓’ 따내
국토교통부와 경기도, 고양·성남·부천·안양·군포시는 최근 ‘1기 신도시 정비 선도지구’ 선정 결과를 발표했다. 1기 신도시 선도지구 선정 열기가 워낙 뜨거워 무려 15만3000가구가 선도지구에 신청했다. 이는 정부가 정한 기준 물량인 2만6000가구의 5.9배, 최대 물량인 3만9000가구의 3.9배에 이른다.
분당신도시에서는 샛별마을 2843가구(동성·라이프·우방·삼부·현대빌라)와 양지마을 4392가구(금호1·청구2·금호한양3·5·한양5·6·금호청구6), 시범단지 3713가구(우성·현대·장안건영3) 등 3개 구역, 1만948가구가 선도지구로 선정됐다.
특히 분당은 특별정비예정구역으로 묶인 통합 재건축 단지 67곳 중 47곳이 신청했을 정도로 열기가 뜨거웠다. 분당은 기준 물량 8000가구에 최대 1만2000가구를 선정할 예정이었는데 3개 구역, 1만948가구가 최종 낙점됐다.
선도지구 명단에 오른 양지마을은 수인분당선 수내역세권으로 5개 개별단지, 4392가구가 통합 재건축을 추진한다. 분당신도시 내에서도 학군, 교통 인프라가 우수해 집값을 선도하는 지역으로 손꼽힌다.
양지마을1단지 금호 전용 84㎡는 재건축 기대감에 지난 8월 역대 최고가인 17억3000만원에 주인을 찾았다. 올 2월 매매가(13억8250만원) 대비 3억원 넘게 뛴 시세로, 분당 재건축 단지 중 같은 면적 최고가다.
시범단지 우성은 당초 인근 삼성한신 등과 7769가구 규모 통합 재건축을 추진하다 둘로 쪼개진 뒤 먼저 재건축할 수 있게 됐다. 가구 수가 비교적 적은 샛별마을은 추가 공공기여 항목에서 높은 점수를 받았다는 후문이다.
일산신도시에서는 백송마을 2732가구(1·2·3·5단지)와 후곡마을 2564가구(3·4·10·15단지), 강촌마을 3616가구(3·5·7·8단지) 등 3개 구역, 8912가구가 선도지구로 뽑혔다. 연립주택인 정발마을2·3단지(262가구)도 별도 정비 물량으로 선정됐다. 백송마을은 윤석열 대통령이 지난 1월 방문해 노후 아파트 단지의 생활 여건을 점검했던 곳이다.
평촌신도시에서는 꿈마을금호·한신·라이프·현대(1750가구)와 샘마을임광·우방·쌍용·대우·한양(2334가구), 꿈마을우성·건영5·동아·건영3(1376가구) 등 3개 구역, 5460가구가 선도지구로 지정됐다. 대부분 인덕원~동탄선 안양도매시장역(가칭) 주변 단지라 교통 인프라 개선 효과를 기대하는 모습이다.
중동에서는 반달마을A 3570가구(삼익·동아·선경·건영)와 은하마을 2387가구(대우동부·효성쌍용·주공1·2) 등 2개 구역, 5957가구가 선도지구 자리를 꿰찼다. 산본에선 자이백합·삼성장미·산본주공11(2758가구), 한양백두·동성백두·극동백두(1862가구) 등 2개 구역, 4620가구가 이름을 올렸다.
선도지구로 지정되려는 신도시 주민 열망이 뜨거워 주민 동의율보다는 공공기여, 주차 대수 확보, 참여 가구 수 등 다른 요인이 당락을 가른 것으로 나타났다. 선도지구 선정을 위한 표준 평가 기준에서 ‘주민 동의율’ 점수가 60점으로 가장 높았지만, 만점 단지가 속출해 당락을 가르는 요소가 되지 못했다.
분당의 경우 주민 동의율 95%를 넘긴 만점 구역만 10곳이 넘는다. 결국 당락을 가른 것은 추가 공공기여였다. 공공기여는 재건축으로 인한 수익 중 일부를 임대주택이나 공원, 도로를 짓거나 그에 상응하는 현금을 내는 것. 분당은 부지 면적의 5% 이상을 추가로 공공기여하면 점수를 6점 부여하기로 했는데, 선도지구로 선정된 단지 모두 이 조건을 충족했다.
산본, 중동 등 다른 선도지구 신청 구역도 주민 동의율이 비슷해 주차 대수 확보 방안, 참여 가구 수에서 점수 차이가 났다. 각 지자체는 주민 갈등을 의식해 선도지구에 선정된 지구의 평가 점수와 순위를 공개하지 않기로 했다.
[김경민 기자 kim.kyungmin@mk.co.kr]
[본 기사는 매경이코노미 제2288호 (2024.12.11~2024.12.17일자) 기사입니다]
