서울 노원구 한 아파트가 경매에 나왔다. 보존등기일은 1983년으로 40년이 지난 아파트다. 감정가격은 6억6000만원이며, 1회 유찰돼 최저 매각가격은 5억2800만원이다. 현재 재건축이 진행 중인 곳으로, 관리처분인가를 마친 상태다.

최근 경매 물건이 급증하면서 재건축 진행 중인 아파트가 눈에 띄게 많아졌다. 재건축 아파트 중에는 공사비 인상 문제 등으로 속도가 지지부진한 사업장도 있다. 하지만 신축 아파트에 대한 수요 증가와 높은 청약 경쟁률로 인해 재건축에 관한 관심은 여전히 높다. 이번에는 재건축이 진행 중인 아파트를 경매로 매입할 때 주의해야 할 점에 대해 살펴본다.

재건축 절차는 안전진단으로 시작된다. 이후 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가를 거쳐 이주와 철거, 완공 후 입주 순으로 진행된다. 최근 정부에서 보다 빠른 재건축 진행을 위해 안전진단 통과 의무 시기를 사업시행인가 전까지로 늦춘다고 했지만, 여소야대 국면에서 관련 법률이 쉽게 통과하긴 어려워 보인다.

재건축 아파트 투자에는 많은 리스크가 따른다. 공사비 등 사업비 증가로 공사가 중단되는 일도 있고, 심지어 사업 자체가 무산되기도 한다. 따라서 부동산 시장이 불안한 요즘 재건축 아파트에 투자하고자 한다면 보다 안정적인 단계에 이른 사업장을 선택하는 것이 좋다.

예를 들어 사업시행인가 또는 관리처분계획인가까지 마친 사업장을 들 수 있다. 특히 관리처분계획인가를 마친 사업장이라면 조합원 감정가, 비례율(사업성을 나타내는 지표), 분양가 등이 어느 정도 확정된 상태이므로 좀 더 구체적인 수익분석이 가능하다. 물론 입지가 좋고, 재건축 단계가 막바지일수록 높은 프리미엄이 형성되기 때문에 매입 가격은 비싸질 수밖에 없다. 그러나 고금리와 공사비 상승 이슈로 매수세가 다소 위축된 상황이고, 경매 시장에서도 강남 3구 외 지역 재건축 아파트는 낙찰가율이 상대적으로 낮은 수준을 보이고 있다. 즉 꼼꼼한 검토만 뒷받침된다면 리스크를 감안하더라도 비교적 저렴한 가격에 매수할 기회가 있다는 뜻이기도 하다.

구체적으로 주의점을 살펴보자. 우선 경매 물건 소유자가 재건축조합설립에 동의한 조합원인지 확인해야 한다. 관리처분계획인가를 받은 사업장은 법원 매각물건명세서에 '본건 아파트는 관리처분인가를 득했고, 매수인은 조합원의 지위를 승계취득(59형) 한다'와 같은 내용을 볼 수 있다. 만약 이 문구가 없을 때에는 조합을 통해서도 확인이 가능하다.

둘째, 공사비 인상 등으로 조합원의 추가 분담금이 늘어날 수 있다는 점을 염두에 두자. 오래전에 관리처분계획인가를 득한 사업장일수록 공사비가 인상될 가능성은 높을 수밖에 없다. 이는 곧 조합원 분양가 상승이나, 비례율 감소에 따른 권리가액(조합원감정가 비례율) 하락으로 이어져 조합원의 추가 분담금이 늘어날 수밖에 없다. 따라서 입찰자는 추가분담금 상승을 염려해 최대한 보수적인 가격으로 접근해야 한다.

조합사무실과 인근 중개업소 방문 또는 인터넷 검색 등을 통해 조합과 시공사가 계약한 평당 공사비가 얼마인지, 공사비 갈등 문제는 없는지 등을 확인해 보는 것이 좋다.

셋째, 동일 면적·유사한 층수의 매매가격을 확인한 후 프리미엄이 얼마에 거래되는지 확인해 보자. 조합원의 권리가액보다 가격이 싼 매물도 있으므로 입찰가격 결정에 꼭 참고해야 한다.

[이주현 지지옥션 전문위원]