서울 강남 등 일부 지역을 제외한 전국에서 재건축으로 크게 이익을 보는 시대가 끝나가고 있다.

몇 년 전까지만 해도 재건축은 중상층 시민들이 재산을 증식할 수 있는 가장 유력한 수단이었다. 그 시절에는 재건축으로 재산 증식에 성공한 사람들의 소문이 곳곳에서 들려왔다. 아직 재건축하지 않은 아파트 단지를 소유한 사람들은 이런 소문에 자극받아, 자신들이 소유한 아파트 단지는 더 좋은 건설사에서 재건축해 더 많은 이익을 남길 수 있으리라는 희망을 품고 있었다. 이들은 최근 몇 년 사이에 그 성격이 크게 바뀐 재건축 시장의 상황을 받아들이기 힘들어하고 있다.

얼마 전 서울 강남구 외곽의 A아파트 단지에 답사를 나갔다. 시공사로 선정된 B건설사가 속된 말로 급이 낮다며 일부 조합원들이 조합 측을 비난하는 플래카드가 걸려 있었다. 이런 갈등이 불거지기까지는 물론 여러 사정이 있었겠지만, 조합 측과 시공사 측이 제시한 사업비·분양가에 차이가 컸던 것도 이유였을 것으로 짐작된다. 서울 강남에서도 이런데, 하물며 강남이 아닌 다른 지역들 사정이야 오죽할까.

선도지구 사업의 근본적인 문제는, 1990년대 초에 준공된 1기 신도시에 대한 재건축 사업을 추진하는 게 과연 자본주의 논리에 따르는 일인가 하는 점이다. 서울 강남 및 목동 신시가지의 1980년대 아파트 단지들도 최근에야 재건축 사업이 추진되고 있는 게 현실이다. 강남 3구와 인접해서 시장성이 높은 분당신도시를 제외한 나머지 경기도 신도시 지역들에 대한 재건축은, 향후 사업 추진에 상당한 시일이 필요할 것으로 예측된다.

광역시급에서는 문제가 더욱 심각하다. C광역시 외곽에서 1980년대에 지어진 단독주택 단지를 재건축하려는 사업의 경우 조합원들이 고급 브랜드로 재건축을 바라면서 분담금·분양가를 비현실적으로 책정한 상황이다. 여기에 조합을 둘러싼 의혹까지 잇달아 터지면서, 이 사업이 잘 마무리될 수 있을지 우려된다.

서울 강남을 비롯한 몇몇 지역을 제외한 대부분 지역에서 재건축 사업을 통한 재산 증식의 문이 서서히 닫히고 있다. 이렇듯 재건축 사업의 수익이 점점 낮아지고 속도가 느려지는 과정에서 도시문헌학자로서는 한 가지 바람을 품게 된다. 이왕 사업 속도가 느려질 거라면 느려진 만큼 생긴 기간에 그 지역을 조사할 기회를 달라는 것이다. 그리고 조사한 내용을 시민들에게 공개할 수 있는 자리를 갖게 해달라는 것이다.

이것은 박원순 전 서울시장 당시 추진된 아파트 한 동 남기기 같은 주장과는 다르다. 그 비싼 서울 강남 지역의 아파트 단지마다 한 동씩 남기자는 주장은 비현실적이었다. 자본주의 원칙에 맞지 않는 이런 주장이 정책으로 구현되다 보니 재건축 사업을 추진하는 측에서는 보존이니 조사니 전시니 하는 말을 꺼내는 것조차 금기시하게 되었다.

2021년 12월, 인천 부평구 산곡동 영단주택에 들렀다. 대한주택공사의 전신인 조선주택영단이 건설한 이 주택단지를, 재개발조합 측의 협조를 얻은 부평역사박물관이 조사를 실시했다. 나도 관계자분들의 호의로 철거 직전의 주택 내부를 답사할 기회를 얻었다. 그 후 영단주택은 계획대로 철거되었고, 박물관 측은 보고서를 완성했다.

인천 산곡동 영단주택에 대해서도 일부 블록을 원형 보전하자는 주장이 일각에서 있었다. 하지만 만약 이 주장이 일정 정도 힘을 얻었다면, 아마도 조합 측은 박물관 측이 이 지역을 조사할 기회를 제공하지 않았을 가능성이 있다. 앞서 말한 C광역시의 사업 대상지는 조사·전시되지 못하고 사라진 뒤에 빈 땅으로 남겨져 있다. 그렇게 비워둘 거였으면 조사라도 하게 해주지 하는 원망을 하게 된다.

'무조건 보전'과 '무조건 철거'라는 양극단 사이에서 우리 한국 시민들이 살아온 삶을 기억할 기회를 확보하기 위해서는, 소유주가 손해를 입으면 안 된다는 자본주의의 대원칙이 우선 지켜져야 한다. 한편으로 땅은 단순한 재산이 아니라 수많은 시민들이 살아온 기억이 쌓여 있는 존재라는 사실을 소유주 측도 인정할 필요가 있다. 재건축의 속도가 늦춰지고 있는 지금이, 어쩌면 양극단 사이에서 제3의 길을 찾기에 적절한 시기일 수도 있겠다. [김시덕 도시문헌학자]