서초구, 신축-재건축 가격차 평당 4275만원
이른바 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축) 현상 속에 지난해 하반기 부동산 시장 풍향계로 여겨지는 서울 강남 지역에서 신축 아파트값 상승률이 두 자릿수를 넘는 등 신축 선호 현상이 두드러진 것으로 나타났다.
4일 우리은행 WM영업전략부가 국토교통부 실거래가를 토대로 서울 주요 자치구별 신축 및 재건축 아파트 평균 실거래가를 분석한 결과, 지난해 하반기 서초구 소재 준공 5년 이하 신축 아파트의 3.3㎡당 매매 실거래가는 1억1440만원으로, 전기(9433만원) 대비 21.3% 상승했다.
송파구도 신축 아파트 매매가가 지난해 상반기 3.3㎡당 4258만원에서 하반기 4753만원으로 11.6% 올랐다. 같은 기간 영등포구 신축은 33.5%(4235만원→5653만원) 상승했으며, 양천구도 10.3%(3394만원→3742만원) 올랐다.
이들 지역에선 30년 초과 재건축 아파트값도 상승세를 나타냈으나 상승폭은 신축보다 작았다.
서초구 재건축 아파트의 경우 지난해 상반기 3.3㎡당 6841만원에서 하반기 7165만원으로 4.7% 오르는데 그쳤다. 이에 따라 작년 하반기 신축 아파트와 재건축 아파트의 3.3㎡당 가격차는 4275만원으로 상반기(2592만원)보다 벌어졌다.
송파구 재건축 아파트 가격은 4854만원에서 5086만원으로 4.8% 상승했으며, 영등포구는 4131만원에서 4496만원으로 8.8% 올랐다. 송파구와 영등포구 모두 신축 아파트의 가격 상승률이 재건축 아파트 가격 상승률을 앞지른 것이다.
반면 송파구는 재건축 아파트 매매가가 신축 아파트 대비 강세를 보였다. 지난해 하반기 3.3㎡당 매매 실거래 평균 가격이 재건축 5086만 원, 신축 4753만 원으로 재건축이 333만 원 비쌌다. 이는 잠실동 등 선호하는 주거 입지 내 대단지 신축 아파트가 부족해 재건축 아파트로 수요 쏠림 현상이 나타났기 때문인 것으로 보인다.
남혁우 우리은행 WM영업전략부 연구원은 “전반적으로 서울 주요 자치구 신축 아파트 평균 가격은 상승한 반면 2024년 하반기 기준 재건축 아파트 가격 회복은 지지부진하다는 것을 추정할 수 있었다”고 설명했다.
그러면서 “재건축 아파트에 우호적인 환경이 조성되고 있지만 재건축 초과이익 환수제 폐지 관련 법안 통과 여부, 금리인하 지연, 고물가 장기화 등 변수로 재건축 아파트에 대한 수요자 불확실성이 여전하다”며 “사업성이 담보되는 선호입지 재건축 아파트에 관심이 집중되면서 양극화 현상이 심화될 전망”이라고 했다.
