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공인중개사가 부동산 거래 과정에서 발생할 수 있는 채무의 법적 성격에 대해서는 조언할 의무가 없다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 A씨가 공인중개사 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 소송에서 지난달 12일 원고 일부 승소한 원심을 파기하고 사건을 울산지법으로 돌려보냈다.

울산 중구의 한 아파트를 소유한 A씨는 2018년 11월 한국에너지공단과 보증금 2억원에 임대차 계약을 맺었다. A씨는 해당 아파트를 매매하면서 임대차 보증금 채무 2억원을 매수인 B씨에게 넘기고 차액인 8000만원만 받았다.

그러나 A씨는 이 과정에서 임차인인 한국에너지공단 측의 동의를 얻지 않았다. 법인은 주민등록이 불가능해 법적으로 보호받기 어렵기 때문에 현행법은 집주인이 반환 채무를 매수인에게 넘기고 책임을 면제받으려면 임차인의 동의를 받도록 규정하고 있다.

A씨는 잔금을 받고 B씨에게 아파트 소유권 이전 등기를 마쳤는데, B씨는 공단 측에 보증금 2억원을 지급하지 않았다. 공단 측은 보험사에 보증금을 지급받지 못했다며 보험금을 청구했고, 보험사는 공단에 보증금을 준 뒤 A씨를 상대로 구상금 청구 소송을 제기했다.

법원은 ‘A씨가 보험사에 2억원을 지급하라’고 판결했지만 A씨는 “공인중개사는 중개대상물의 상태와 권리 관계 등을 면밀히 파악해 의뢰인에게 정확하게 설명해야 할 의무가 있다”며 공인중개사 C씨와 한국공인중개사협회를 상대로 소송을 냈다.

1심은 A씨의 주장을 받아들이지 않고 원고 패소 판결했다. 1심은 “임차인이 대항력을 갖추었는지 여부를 확인하고 그렇지 않을 경우 매도인이 임대차보증금 반환 의무에서 당연히 벗어날 수 없다는 법적 효과까지 고지하는 것이 중개 행위의 범주에 당연히 포함된다고 할 수 없다”고 밝혔다.

반면 2심은 채무 인수가 불가능한 상황을 정확히 설명하지 않은 것이 공인중개사의 주의 의무 위반에 해당한다며 원고 승소 판결을 내렸다.

하지만 대법원은 이를 다시 뒤집고 사건을 파기 환송했다. 대법원은 “공인중개사의 중개 행위는 계약 당사자 사이의 매매 등 법률 행위가 성립할 수 있도록 도와주는 것으로 법률 사무에 해당하지 않는다”며 “공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무 인수의 법적 성격까지 조사·확인해 설명할 의무가 있다고 보기 어렵다”고 전했다.